Este post es continuación de este otro.
A partir del desglose de costes de compra de una vivienda podemos deducir que, una vez descontados el 13% del promotor y el 33% del suelo (que va incluido en el precio de compra del pueblo), el coste de urbanizar y construir viviendas en Nueva Macondo sería un 46% menos del precio por metro cuadrado de vivienda nueva.
En el post sobre vivienda prefabricada hablábamos de viviendas de 52m2 para solteros, 64m2 para parejas, 87 para familias y 96 metros para familias grandes. Estos tamaños eran los que eran porque correpondían a los modelos ofertados por la empresa que cogimos como referencia.
Como para pisos construídos tomaremos el precio de vivienda nueva como referencia estableceremos 3 tamaños orientatios: 60, 80 y 100m2.
Cerca de Madrid
La provincia cerca de Madrid que a priori resulta más factibe es Toledo. No es la más barata (es Cuenca) pero Toledo es solo un 20% más cara y tiene ventajas como estar está más cerca de Madrid y mejor comunicada. El AVE y la proximidad hacen muy interesante a Guadalajara, pero es mucho más cara.
El coste medio del m2 en Toledo según este informe de Idealista es de 1.554€.
Cerca de Barcelona
El problema que tiene Barcelona es que las provincias cercanas mejor comunicadas y con mejor clima son demasiado caras. Tarragona y, especialmente, Girona, son provincias con una buena combinación de desarrollo industrial, servicios, instalaciones hoteleras, playa y montaña, aeropuertos… Pero el precio del m2 medio es de 2.055€ en Tarragona y 2.379 en Girona.
En Lleida es más barato, aunque tampoco mucho: 1.851 €/m2, sin embargo ni en comunicaciones, ni en industria ni en clima es mucho mejor que Toledo.
Cerca del mar
Las provincias cerca del mediterraneo con precios más asequibles son Almería, con 1.626 €/m2, y Murcia, con 1.516 €/m2
En el Cantábrico Lugo, 1.538€/m2. El resto superan los 2.000 €/m2.
Lugo es una provincia de difícil acceso desde el resto de la península. De hecho, cuando se divide España en “Zonas Nielsen”, Galicia es una en sí misma, no por potencial de mercado sino porque requiere de una atención especial en temas como delegación comercial o logística.
Murcia es interesante. Buen clima, playas, y los precios se están desplomando. Almería parecido.
Las más baratas
- Cáceres, 1.499€/m2
- Leon, 1.491 €/m2
- Ávila, 1.454 €/m2
- Zamora, 1.450 €/m2
- Ciudad Real, 1.436 €/m2
- Badajoz, 1.421 €/m2
- Jaen, 1.414 €/m2
- Ourense, 1381 €€/m2
La diferencia es mínima, no existe una prioridad clara de precios sobre potencial regional.
Bien, según esto estableceremos como referentes Toledo y Tarragona como las más cercanas a grandes ciudades, Murcia como la más barata con buen clima y playa, y Ourense cómo la más barata.
Partiendo del precio medio del metro cuadrado, descontando los costes de promotor y suelo, y sumado el coste del pueblo (3.300€ calculados en este post), cada piso costaría…
En este precio hay que tener encuenta varias cosas:
- Está calculado sobre precios medios actuales, sin negociación, sin deflación y sin ajustar los precios segun la zona.
- El precio incluye todo lo referente a urbanización, mobiliario urbano, instalaciones, energía, jardines, edificios, alcantarillado y vivienda.
- No incluye posibles subvenciones, patrocinios…
La vivienda podría ser de alquiler. Si se estima una amortización en 10 años y tomando Murcia como referencia, el coste mensual de alquiler sería de 436€ para viviendas de 60m2, 582 para 80m2, y 728 para 100m2.
Mmmmmmmmmmm… muy caro. Hay que pensar en otra cosa.
¿Propuestas?
